解讀財稅[2009]78號：個人無償受贈房屋視情況是否繳納個人所得稅
???? 2009年5月25日財政部、國家稅務(wù)總局通過下發(fā)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號），對個人受贈房屋繳納個人所得稅進(jìn)行了明確。
一、視不同情形受贈房屋予以免稅或繳納20%的個人所得稅
文件規(guī)定對于下列情形的贈與不征收個人所得稅：（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
除以上規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院、財政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。計稅依據(jù)即應(yīng)納稅所得額為贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的金額。如果贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。
二、辦理不征手續(xù)的流程
1、根據(jù)繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：（1）屬于繼承不動產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》；（2）屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》；（3）屬于其它情況無償贈與不動產(chǎn)的，受贈人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。上述證明材料必須提交原件。
2、贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；
3、屬于無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書（原件）。
4、贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續(xù)。
三、受贈后轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅計算方法
受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
四、相關(guān)稅收鏈接
1、個人贈與房產(chǎn)應(yīng)征收營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：個人將不動產(chǎn)無償贈送其他單位或者個人視同發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
但是也有觀點(diǎn)，認(rèn)為根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定，個人將不動產(chǎn)無償贈送給他人繳納營業(yè)稅，但如果能夠提供相應(yīng)的證明材料則可以辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。
2、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈不動產(chǎn)的原規(guī)定及與現(xiàn)行規(guī)定存在的差別。
原有文件（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
相比原來的規(guī)定，新的政策存在著兩個差別：一是將個人所得稅20%的應(yīng)納稅所得提前到受贈時征收，實(shí)際上稅負(fù)是一致的，只是存在著時間上的差別；二是對于符合新政策免稅條件的，與原政策相比，稅負(fù)明顯偏低，即在受贈時不征收個人所得稅，在轉(zhuǎn)讓時，仍可扣除原捐贈人的房產(chǎn)成本，存在著明顯的不公平。
五、贈與與析產(chǎn)的區(qū)別
在實(shí)際生活中，常存在夫妻離異時所謂的“無償贈與”情形。筆者認(rèn)為，這種情況不屬于文件中規(guī)定的配偶之間的相互贈與。對于配偶之間的相互贈與，其前提應(yīng)是屬于配偶一方個人財產(chǎn)，而不是夫妻共同財產(chǎn)，離異時的“無償贈與”，其實(shí)質(zhì)是將夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，是一種析產(chǎn)行為，不屬于房屋財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，不是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，因此，對于這類“贈與”，不屬于征收個人所得稅的范圍，不需要辦理相關(guān)免稅手續(xù)。
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