解讀國稅函[2009]603號(hào)：契稅計(jì)稅依據(jù)以成交總額為基數(shù)
???? 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)繳納契稅的行為。近日，國家稅務(wù)總局對(duì)于北京市地方稅務(wù)局《《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問題的請(qǐng)示》（京地稅地[2009]124號(hào)）批復(fù)中明確：出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
之前《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）規(guī)定如下：
一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
?。ㄒ唬┮詤f(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
1、評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
2、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。
?。ǘ┮愿們r(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。
三、已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
企業(yè)開發(fā)用地取得方式原來多以協(xié)議出讓方式為主，隨著國家土地儲(chǔ)備制度的建立，土地出讓目前主要以“招、拍、掛”程序?yàn)橹?，相同?a href="DocxOrTaxView.aspx?Id=15777" target="_blank">財(cái)稅[2004]134號(hào)的競價(jià)方式，契稅成交價(jià)格均應(yīng)當(dāng)包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。土地出讓之前為達(dá)到出讓條件的前期必要的開發(fā)包括道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用一般由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不會(huì)向開發(fā)企業(yè)單獨(dú)收取這部分前期開發(fā)成本費(fèi)用。所以企業(yè)通過“招、拍、掛”程序取得的開發(fā)用地一般應(yīng)為凈地。如果開發(fā)企業(yè)承受土地權(quán)屬另行支付前期開發(fā)費(fèi)用，則此部分費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入契稅成交價(jià)格，不允許從支付總價(jià)中扣除。
國稅函[2009]603號(hào)是立足于財(cái)稅[2004]134號(hào)文所做出的補(bǔ)充解釋，兩者政策上沒有沖突之處。開發(fā)企業(yè)“招、拍、掛”程序取得土地不管是以什么方式支付價(jià)款以及不管取得什么票據(jù)憑證，只要構(gòu)成了取得土地所支付的經(jīng)濟(jì)利益，均應(yīng)當(dāng)計(jì)入成交總額價(jià)款做為契稅的計(jì)稅依據(jù)。